Comiss\u00e3o Europeia<\/a> aponta ainda para uma combina\u00e7\u00e3o de procura elevada, custos de constru\u00e7\u00e3o, investimento residencial historicamente insuficiente e dificuldade de resposta da oferta.<\/p>\nPor isso, dizer simplesmente que \u201cfaltam casas\u201d \u00e9 insuficiente. H\u00e1 escassez de habita\u00e7\u00e3o adequada em pre\u00e7o e localiza\u00e7\u00e3o nas zonas de maior press\u00e3o. Ao mesmo tempo, existem alojamentos que n\u00e3o s\u00e3o resid\u00eancia habitual, incluindo im\u00f3veis devolutos, sazonais ou de uso secund\u00e1rio. Estes dois factos n\u00e3o se anulam: coexistem.<\/p>\n
O parque existente \u00e9 parte da resposta, mas n\u00e3o uma resposta autom\u00e1tica<\/h2>\n
\u00c9 tentador olhar para os im\u00f3veis vazios e concluir que bastaria coloc\u00e1-los no mercado. A realidade \u00e9 mais complexa. A OCDE estima que mais de metade dos alojamentos vagos, cerca de 350 mil unidades, possa necessitar de obras de reabilita\u00e7\u00e3o de dimens\u00e3o m\u00e9dia para se tornar habit\u00e1vel. Alguns estar\u00e3o em zonas com menor procura; outros estar\u00e3o envolvidos em heran\u00e7as indivisas, lit\u00edgios, dificuldades de financiamento ou problemas de cadastro.<\/p>\n
Isto n\u00e3o reduz a relev\u00e2ncia do patrim\u00f3nio subutilizado. Pelo contr\u00e1rio: demonstra que a sua mobiliza\u00e7\u00e3o exige instrumentos mais exigentes do que uma simples proclama\u00e7\u00e3o pol\u00edtica. \u00c9 necess\u00e1rio identificar com rigor os im\u00f3veis efetivamente devolutos, distinguir as situa\u00e7\u00f5es de abandono das situa\u00e7\u00f5es de impedimento real e criar condi\u00e7\u00f5es para obras, licenciamento, financiamento e coloca\u00e7\u00e3o no mercado.<\/p>\n
Portugal j\u00e1 permite aos munic\u00edpios agravar o IMI sobre pr\u00e9dios devolutos. Contudo, a OCDE e a Comiss\u00e3o Europeia consideram que a aplica\u00e7\u00e3o tem sido limitada por identifica\u00e7\u00e3o imperfeita, valores patrimoniais tribut\u00e1rios desatualizados e capacidade administrativa desigual entre autarquias. Uma penaliza\u00e7\u00e3o prevista na lei produz pouco efeito se n\u00e3o houver informa\u00e7\u00e3o cred\u00edvel, execu\u00e7\u00e3o consistente e uma base tribut\u00e1vel materialmente relevante.<\/p>\n
Construir continua a ser necess\u00e1rio, mas \u00e9 lento e caro<\/h2>\n
A constru\u00e7\u00e3o nova continua a ser indispens\u00e1vel nas \u00e1reas de maior procura. Por\u00e9m, a oferta n\u00e3o reage aos pre\u00e7os com a rapidez que seria necess\u00e1ria para corrigir o desequil\u00edbrio. O custo de constru\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o aumentou cerca de 40% desde 2015, segundo o Banco de Portugal, acima da infla\u00e7\u00e3o acumulada no per\u00edodo. Os pre\u00e7os dos materiais estabilizaram em 2023 e 2024, mas os custos com m\u00e3o de obra continuaram a subir.<\/p>\n
O licenciamento, as regras de uso do solo, a capacidade dos munic\u00edpios, a disponibilidade de terrenos urbaniz\u00e1veis e a falta de trabalhadores condicionam a capacidade de construir. A Comiss\u00e3o Europeia estimou uma car\u00eancia de 80 mil trabalhadores na constru\u00e7\u00e3o em 2025. \u00c9 uma limita\u00e7\u00e3o concreta: mesmo onde existe procura e financiamento, os projetos n\u00e3o avan\u00e7am ao ritmo desejado se faltarem t\u00e9cnicos, empresas, previsibilidade administrativa e capacidade de execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Os indicadores mais recentes mostram uma recupera\u00e7\u00e3o parcial. No segundo trimestre de 2026, os fogos licenciados em constru\u00e7\u00f5es novas aumentaram 10,8% e os conclu\u00eddos 11,6%, em termos hom\u00f3logos. Mas o total de edif\u00edcios licenciados e conclu\u00eddos diminuiu. H\u00e1, portanto, sinais de melhoria no segmento dos fogos, n\u00e3o uma evid\u00eancia de que a acessibilidade esteja a ser corrigida.<\/p>\n
O arrendamento \u00e9 uma fragilidade estrutural<\/h2>\n
O mercado de arrendamento em Portugal representa cerca de 12% dos agregados familiares, segundo a OCDE. \u00c9 um mercado pequeno para a necessidade de mobilidade que hoje existe entre cidades, empregos, ciclos familiares e etapas de vida. A mesma organiza\u00e7\u00e3o relaciona a limitada oferta privada com uma hist\u00f3ria de regula\u00e7\u00e3o inst\u00e1vel e com a perce\u00e7\u00e3o de risco por parte de propriet\u00e1rios e investidores.<\/p>\n
Do lado dos inquilinos, a press\u00e3o \u00e9 evidente: a Comiss\u00e3o Europeia indica que quase um ter\u00e7o dos inquilinos que paga rendas de mercado enfrenta sobrecarga de custos de habita\u00e7\u00e3o. Jovens, estudantes, fam\u00edlias de baixos rendimentos e uma parte crescente dos agregados de rendimento m\u00e9dio enfrentam um mercado em que o pre\u00e7o elevado se combina com pouca previsibilidade.<\/p>\n
O debate p\u00fablico tende a colocar propriet\u00e1rios e inquilinos em campos opostos. Essa leitura falha o problema estrutural. Um mercado de arrendamento pequeno, com pouca oferta p\u00fablica ou acess\u00edvel e regras percecionadas como inst\u00e1veis, deixa ambos expostos. Quem arrenda enfrenta rendas elevadas e inseguran\u00e7a; quem disponibiliza um im\u00f3vel enfrenta riscos regulat\u00f3rios, judiciais e fiscais que considera dif\u00edceis de antecipar.<\/p>\n
A fiscalidade importa, mas n\u00e3o substitui a pol\u00edtica de oferta<\/h2>\n
A fiscalidade n\u00e3o explica sozinha os pre\u00e7os elevados, mas influencia o funcionamento do mercado. A compra de habita\u00e7\u00e3o est\u00e1 sujeita a IMT e Imposto do Selo, ainda que existam isen\u00e7\u00f5es e redu\u00e7\u00f5es, incluindo para jovens at\u00e9 aos 35 anos na primeira aquisi\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente, dentro dos limites legais.<\/p>\n
A OCDE e a Comiss\u00e3o Europeia recomendam uma desloca\u00e7\u00e3o gradual da tributa\u00e7\u00e3o sobre transa\u00e7\u00f5es para impostos recorrentes sobre a propriedade, acompanhada pela atualiza\u00e7\u00e3o dos valores patrimoniais tribut\u00e1rios. A interpreta\u00e7\u00e3o econ\u00f3mica \u00e9 clara: custos elevados de transa\u00e7\u00e3o tornam mais cara a mudan\u00e7a de casa e podem reduzir a mobilidade residencial. Uma fam\u00edlia que precisa de mais espa\u00e7o, um casal que quer reduzir a dimens\u00e3o da habita\u00e7\u00e3o ou um trabalhador que muda de cidade enfrenta custos que podem levar ao adiamento da decis\u00e3o.<\/p>\n
Em sentido contr\u00e1rio, uma tributa\u00e7\u00e3o recorrente baixa sobre im\u00f3veis subutilizados pode tornar menos onerosa a reten\u00e7\u00e3o de patrim\u00f3nio fora do mercado. Isto n\u00e3o significa que o IMT seja a causa principal dos pre\u00e7os, nem que aumentar o IMI resolva o problema. Significa que o sistema fiscal deve ser avaliado pela forma como distribui incentivos entre transacionar, ocupar, arrendar, reabilitar e manter im\u00f3veis sem utiliza\u00e7\u00e3o efetiva.<\/p>\n
O Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026<\/a> introduziu uma taxa reduzida de IVA de 6% para determinadas empreitadas de constru\u00e7\u00e3o e reabilita\u00e7\u00e3o destinadas a habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente ou arrendamento habitacional, sujeita a requisitos e limites. A medida pode reduzir o custo de projetos eleg\u00edveis e viabilizar opera\u00e7\u00f5es que antes n\u00e3o avan\u00e7ariam. Mas seria prematuro concluir que baixar\u00e1 automaticamente os pre\u00e7os finais ou as rendas.<\/p>\nEm mercados com solo caro, oferta limitada e capacidade construtiva restrita, parte do benef\u00edcio fiscal pode ser absorvida pelo valor dos terrenos, pelos custos financeiros, pelas margens ou pela simples viabiliza\u00e7\u00e3o econ\u00f3mica do projeto. Al\u00e9m disso, componentes relevantes do regime foram regulamentadas apenas em setembro e outubro de 2026. Ainda n\u00e3o existe dist\u00e2ncia temporal suficiente para uma avalia\u00e7\u00e3o s\u00e9ria dos seus efeitos.<\/p>\n
A quest\u00e3o fiscal decisiva n\u00e3o \u00e9 apenas quanto se tributa a habita\u00e7\u00e3o. \u00c9 que comportamentos se tornam mais f\u00e1ceis, mais caros ou mais rent\u00e1veis: construir, reabilitar, arrendar, mudar de casa ou manter patrim\u00f3nio sem uso.<\/p><\/blockquote>\n
Menos explica\u00e7\u00f5es \u00fanicas, mais capacidade de execu\u00e7\u00e3o<\/h2>\n
Os apoios \u00e0 procura podem ser relevantes para fam\u00edlias que enfrentam uma barreira de entrada elevada. As isen\u00e7\u00f5es de IMT e Imposto do Selo para jovens compradores e as garantias p\u00fablicas de cr\u00e9dito reduzem esse obst\u00e1culo para os benefici\u00e1rios. Contudo, quando a oferta \u00e9 r\u00edgida, aumentar a capacidade de pagar sem aumentar na mesma propor\u00e7\u00e3o a oferta dispon\u00edvel pode tamb\u00e9m refor\u00e7ar a press\u00e3o sobre os pre\u00e7os.<\/p>\n
O ponto n\u00e3o \u00e9 atribuir \u00e0s isen\u00e7\u00f5es para jovens a subida global dos pre\u00e7os. Essa conclus\u00e3o n\u00e3o seria sustentada pelos dados dispon\u00edveis. O ponto \u00e9 mais simples: apoios \u00e0 procura devem ser avaliados em conjunto com a capacidade de construir, licenciar, reabilitar e mobilizar im\u00f3veis existentes. Tamb\u00e9m importa perceber quem fica com o benef\u00edcio final: o comprador, o vendedor, o propriet\u00e1rio do terreno, o promotor ou uma combina\u00e7\u00e3o destes intervenientes.<\/p>\n
A habita\u00e7\u00e3o exige uma pol\u00edtica menos dependente de medidas isoladas e mais orientada para a execu\u00e7\u00e3o. Isso implica melhorar o licenciamento, aumentar a capacidade t\u00e9cnica municipal, disponibilizar solo onde a procura \u00e9 persistente, apoiar a reabilita\u00e7\u00e3o vi\u00e1vel, refor\u00e7ar a habita\u00e7\u00e3o p\u00fablica e acess\u00edvel, dar previsibilidade ao arrendamento e corrigir os incentivos fiscais que bloqueiam a mobilidade e a utiliza\u00e7\u00e3o eficiente do patrim\u00f3nio.<\/p>\n
O problema n\u00e3o ser\u00e1 resolvido por um \u00fanico imposto, uma \u00fanica isen\u00e7\u00e3o ou uma \u00fanica proibi\u00e7\u00e3o. Ser\u00e1 mitigado pela coer\u00eancia entre regras urban\u00edsticas, pol\u00edtica de solos, financiamento, constru\u00e7\u00e3o, arrendamento, transportes e fiscalidade. Essa \u00e9 uma agenda mais dif\u00edcil do que encontrar um culpado \u00fanico. \u00c9 tamb\u00e9m a \u00fanica compat\u00edvel com a escala do problema.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
A crise da habita\u00e7\u00e3o em Portugal n\u00e3o se explica por uma causa isolada. Resulta da concentra\u00e7\u00e3o territorial da procura, da dificuldade em construir e reabilitar, de um mercado de arrendamento limitado, de patrim\u00f3nio subutilizado e de uma fiscalidade que continua a penalizar a mobilidade mais do que a reten\u00e7\u00e3o ineficiente de im\u00f3veis.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"pagelayer_contact_templates":[],"_pagelayer_content":"","footnotes":""},"categories":[4],"tags":[58,11,33,16,56,57],"class_list":["post-48","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-economia","tag-arrendamento","tag-decisao-empresarial","tag-economia","tag-fiscalidade","tag-habitacao","tag-politica-publica"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/48","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=48"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/48\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":49,"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/48\/revisions\/49"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=48"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=48"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alexandrecalapez.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=48"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}