Preços em aceleração, oferta lenta, arrendamento reduzido e uma fiscalidade desequilibrada explicam por que a habitação se tornou menos acessível — sobretudo nas zonas onde as pessoas querem viver e trabalhar.
- Os preços da habitação continuam a crescer mais depressa do que os rendimentos, com especial pressão nas áreas urbanas, litorais e turísticas.
- A oferta não depende apenas do número de casas: depende de solo, licenciamento, mão de obra, custos de construção, reabilitação e localização.
- A fiscalidade pode facilitar ou bloquear a mobilidade, a reabilitação e o arrendamento, mas reduções de impostos não garantem por si só preços finais mais baixos.
A habitação em Portugal tornou-se um problema de acessibilidade, mas a expressão merece ser precisada. Não está em causa apenas a existência física de edifícios ou alojamentos. O problema é a insuficiência de habitação utilizável, bem localizada e financeiramente comportável nos territórios onde se concentram emprego, ensino, serviços e procura.
A crise da habitação é menos uma falta abstrata de casas do que uma falta de habitação utilizável, bem localizada e financeiramente acessível.
Esta distinção é importante porque evita explicações fáceis. Nem o turismo, nem os compradores estrangeiros, nem o alojamento local, nem a mera falta de construção explicam isoladamente o que está a acontecer. Há procura interna e externa, custos de produção elevados, escassez de mão de obra, regras urbanísticas lentas, pouca oferta de arrendamento, património subutilizado e uma estrutura fiscal que influencia as decisões de construir, vender, arrendar, reabilitar ou manter uma casa fora do mercado.
Os dados recentes confirmam a pressão. No segundo trimestre de 2026, o preço mediano dos 37 854 alojamentos familiares transacionados em Portugal atingiu 2 445 euros por metro quadrado, um aumento homólogo de 18,4%. Todas as sub-regiões NUTS III registaram subidas. Na comparação europeia, entre a média de 2025 e o segundo trimestre de 2026, Portugal registou uma subida de 14,2% nos preços das casas, muito acima dos 4,1% observados no conjunto da União Europeia.
Não é necessário chamar-lhe bolha para reconhecer a dificuldade. O Banco de Portugal assinala que, desde 2015, os preços das casas têm crescido em média acima do rendimento das famílias. Em 2024, o rácio entre preços e rendimentos permanecia acima da sua média de longo prazo. Isto não prova uma causa única, mas mostra que o acesso à compra de casa se tornou progressivamente mais exigente, sobretudo para quem entra agora no mercado.
Uma crise europeia com características portuguesas
Portugal não é uma exceção no sentido estrito. Entre 2010 e 2024, os preços das casas aumentaram 53% na União Europeia e as rendas cresceram 25%. Em 2024, os agregados europeus gastaram, em média, 19% do rendimento disponível em habitação. A pressão é particularmente severa para inquilinos, jovens e residentes de áreas metropolitanas.
Mas a realidade portuguesa tem características próprias. A subida dos preços acumulou-se sobre rendimentos relativamente baixos, a procura concentra-se em poucos territórios, a habitação social representa cerca de 2% do parque habitacional — abaixo da média da OCDE, próxima de 7% — e o mercado de arrendamento é reduzido. A Comissão Europeia aponta ainda para uma combinação de procura elevada, custos de construção, investimento residencial historicamente insuficiente e dificuldade de resposta da oferta.
Por isso, dizer simplesmente que “faltam casas” é insuficiente. Há escassez de habitação adequada em preço e localização nas zonas de maior pressão. Ao mesmo tempo, existem alojamentos que não são residência habitual, incluindo imóveis devolutos, sazonais ou de uso secundário. Estes dois factos não se anulam: coexistem.
O parque existente é parte da resposta, mas não uma resposta automática
É tentador olhar para os imóveis vazios e concluir que bastaria colocá-los no mercado. A realidade é mais complexa. A OCDE estima que mais de metade dos alojamentos vagos, cerca de 350 mil unidades, possa necessitar de obras de reabilitação de dimensão média para se tornar habitável. Alguns estarão em zonas com menor procura; outros estarão envolvidos em heranças indivisas, litígios, dificuldades de financiamento ou problemas de cadastro.
Isto não reduz a relevância do património subutilizado. Pelo contrário: demonstra que a sua mobilização exige instrumentos mais exigentes do que uma simples proclamação política. É necessário identificar com rigor os imóveis efetivamente devolutos, distinguir as situações de abandono das situações de impedimento real e criar condições para obras, licenciamento, financiamento e colocação no mercado.
Portugal já permite aos municípios agravar o IMI sobre prédios devolutos. Contudo, a OCDE e a Comissão Europeia consideram que a aplicação tem sido limitada por identificação imperfeita, valores patrimoniais tributários desatualizados e capacidade administrativa desigual entre autarquias. Uma penalização prevista na lei produz pouco efeito se não houver informação credível, execução consistente e uma base tributável materialmente relevante.
Construir continua a ser necessário, mas é lento e caro
A construção nova continua a ser indispensável nas áreas de maior procura. Porém, a oferta não reage aos preços com a rapidez que seria necessária para corrigir o desequilíbrio. O custo de construção de habitação aumentou cerca de 40% desde 2015, segundo o Banco de Portugal, acima da inflação acumulada no período. Os preços dos materiais estabilizaram em 2023 e 2024, mas os custos com mão de obra continuaram a subir.
O licenciamento, as regras de uso do solo, a capacidade dos municípios, a disponibilidade de terrenos urbanizáveis e a falta de trabalhadores condicionam a capacidade de construir. A Comissão Europeia estimou uma carência de 80 mil trabalhadores na construção em 2025. É uma limitação concreta: mesmo onde existe procura e financiamento, os projetos não avançam ao ritmo desejado se faltarem técnicos, empresas, previsibilidade administrativa e capacidade de execução.
Os indicadores mais recentes mostram uma recuperação parcial. No segundo trimestre de 2026, os fogos licenciados em construções novas aumentaram 10,8% e os concluídos 11,6%, em termos homólogos. Mas o total de edifícios licenciados e concluídos diminuiu. Há, portanto, sinais de melhoria no segmento dos fogos, não uma evidência de que a acessibilidade esteja a ser corrigida.
O arrendamento é uma fragilidade estrutural
O mercado de arrendamento em Portugal representa cerca de 12% dos agregados familiares, segundo a OCDE. É um mercado pequeno para a necessidade de mobilidade que hoje existe entre cidades, empregos, ciclos familiares e etapas de vida. A mesma organização relaciona a limitada oferta privada com uma história de regulação instável e com a perceção de risco por parte de proprietários e investidores.
Do lado dos inquilinos, a pressão é evidente: a Comissão Europeia indica que quase um terço dos inquilinos que paga rendas de mercado enfrenta sobrecarga de custos de habitação. Jovens, estudantes, famílias de baixos rendimentos e uma parte crescente dos agregados de rendimento médio enfrentam um mercado em que o preço elevado se combina com pouca previsibilidade.
O debate público tende a colocar proprietários e inquilinos em campos opostos. Essa leitura falha o problema estrutural. Um mercado de arrendamento pequeno, com pouca oferta pública ou acessível e regras percecionadas como instáveis, deixa ambos expostos. Quem arrenda enfrenta rendas elevadas e insegurança; quem disponibiliza um imóvel enfrenta riscos regulatórios, judiciais e fiscais que considera difíceis de antecipar.
A fiscalidade importa, mas não substitui a política de oferta
A fiscalidade não explica sozinha os preços elevados, mas influencia o funcionamento do mercado. A compra de habitação está sujeita a IMT e Imposto do Selo, ainda que existam isenções e reduções, incluindo para jovens até aos 35 anos na primeira aquisição de habitação própria e permanente, dentro dos limites legais.
A OCDE e a Comissão Europeia recomendam uma deslocação gradual da tributação sobre transações para impostos recorrentes sobre a propriedade, acompanhada pela atualização dos valores patrimoniais tributários. A interpretação económica é clara: custos elevados de transação tornam mais cara a mudança de casa e podem reduzir a mobilidade residencial. Uma família que precisa de mais espaço, um casal que quer reduzir a dimensão da habitação ou um trabalhador que muda de cidade enfrenta custos que podem levar ao adiamento da decisão.
Em sentido contrário, uma tributação recorrente baixa sobre imóveis subutilizados pode tornar menos onerosa a retenção de património fora do mercado. Isto não significa que o IMT seja a causa principal dos preços, nem que aumentar o IMI resolva o problema. Significa que o sistema fiscal deve ser avaliado pela forma como distribui incentivos entre transacionar, ocupar, arrendar, reabilitar e manter imóveis sem utilização efetiva.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu uma taxa reduzida de IVA de 6% para determinadas empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação própria e permanente ou arrendamento habitacional, sujeita a requisitos e limites. A medida pode reduzir o custo de projetos elegíveis e viabilizar operações que antes não avançariam. Mas seria prematuro concluir que baixará automaticamente os preços finais ou as rendas.
Em mercados com solo caro, oferta limitada e capacidade construtiva restrita, parte do benefício fiscal pode ser absorvida pelo valor dos terrenos, pelos custos financeiros, pelas margens ou pela simples viabilização económica do projeto. Além disso, componentes relevantes do regime foram regulamentadas apenas em setembro e outubro de 2026. Ainda não existe distância temporal suficiente para uma avaliação séria dos seus efeitos.
A questão fiscal decisiva não é apenas quanto se tributa a habitação. É que comportamentos se tornam mais fáceis, mais caros ou mais rentáveis: construir, reabilitar, arrendar, mudar de casa ou manter património sem uso.
Menos explicações únicas, mais capacidade de execução
Os apoios à procura podem ser relevantes para famílias que enfrentam uma barreira de entrada elevada. As isenções de IMT e Imposto do Selo para jovens compradores e as garantias públicas de crédito reduzem esse obstáculo para os beneficiários. Contudo, quando a oferta é rígida, aumentar a capacidade de pagar sem aumentar na mesma proporção a oferta disponível pode também reforçar a pressão sobre os preços.
O ponto não é atribuir às isenções para jovens a subida global dos preços. Essa conclusão não seria sustentada pelos dados disponíveis. O ponto é mais simples: apoios à procura devem ser avaliados em conjunto com a capacidade de construir, licenciar, reabilitar e mobilizar imóveis existentes. Também importa perceber quem fica com o benefício final: o comprador, o vendedor, o proprietário do terreno, o promotor ou uma combinação destes intervenientes.
A habitação exige uma política menos dependente de medidas isoladas e mais orientada para a execução. Isso implica melhorar o licenciamento, aumentar a capacidade técnica municipal, disponibilizar solo onde a procura é persistente, apoiar a reabilitação viável, reforçar a habitação pública e acessível, dar previsibilidade ao arrendamento e corrigir os incentivos fiscais que bloqueiam a mobilidade e a utilização eficiente do património.
O problema não será resolvido por um único imposto, uma única isenção ou uma única proibição. Será mitigado pela coerência entre regras urbanísticas, política de solos, financiamento, construção, arrendamento, transportes e fiscalidade. Essa é uma agenda mais difícil do que encontrar um culpado único. É também a única compatível com a escala do problema.